Фрихолд или лизхолд? Что нужно знать перед покупкой жилья в Англии

В объявлении о продаже недвижимости в Англии рядом с ценой обычно указано «freehold» или «leasehold». Эти слова определяют, как — и на какой срок — жильё будет вашим. Для покупателей из стран с другой системой прав собственности это одна из самых запутанных сторон покупки в Англии.

Что такое фрихолд?

Фрихолд (freehold) — полная бессрочная собственность на здание и землю под ним. Он типичен для отдельных домов, домов на две семьи (semi-detached) и таунхаусов (terraced). Обслуживание и страхование — ваша ответственность, а платы за обслуживание и земельной ренты нет.

Что такое лизхолд?

Лизхолд (leasehold) означает, что вы владеете недвижимостью в течение определённого срока (например, 99, 125 или 999 лет). Здание и земля принадлежат владельцу фрихолда («freeholder»); ваши права установлены договором аренды (lease). Большинство квартир в Англии продаётся на условиях лизхолда. Основные права кратко изложены на странице GOV.UK о лизхолде.

С квартирой на условиях лизхолда обычно связаны следующие ежегодные расходы:

• Плата за обслуживание (service charge): покрывает содержание здания, уборку мест общего пользования, страхование и управление. В разных зданиях она сильно различается.
• Земельная рента (ground rent): если она есть, — ежегодная сумма, выплачиваемая владельцу фрихолда.

Почему важен оставшийся срок

На стоимость квартиры на условиях лизхолда напрямую влияет число лет, оставшихся по договору аренды. Когда оставшийся срок становится меньше 80 лет, его продление обычно заметно дорожает. При очень коротком сроке некоторые кредиторы могут неохотно выдавать ипотеку, что может затруднить последующую продажу. Квартира с коротким сроком аренды может выглядеть дешёвой — не принимайте решение, не учтя стоимость продления.

Земельная рента: новые и старые договоры

После вступления в силу Ground Rent Act 2022 у большинства новых долгосрочных договоров аренды жилья земельная рента равна нулю (символическая, «peppercorn»). Старые договоры аренды всё ещё могут предусматривать земельную ренту, которая в зависимости от договора может со временем расти. Если вы покупаете в старом здании, всегда уточняйте размер земельной ренты и порядок её повышения.

Долевая собственность на фрихолд и commonhold

При долевой собственности на фрихолд (share of freehold) владельцы квартир совместно владеют фрихолдом здания. Ваша квартира по-прежнему находится в лизхолде, но вы и ваши соседи владеете зданием и напрямую участвуете в решениях по управлению. Commonhold позволяет владеть квартирами полностью и бессрочно, но в Англии эта форма всё ещё используется редко.

Реформа лизхолда

Leasehold and Freehold Reform Act 2024 призван упростить продление договора аренды и выкуп фрихолда. Его положения вводятся в действие поэтапно; уточните у своего солиситора, какие из них применяются на момент вашей покупки.

7 вопросов перед покупкой квартиры на условиях лизхолда

1. Сколько лет осталось по договору аренды?
2. Каков размер ежегодной платы за обслуживание и как он менялся в последние годы?
3. Запланированы ли крупные работы и есть ли на них резервный фонд?
4. Есть ли земельная рента — и если да, каков её размер и как она повышается?
5. Ограничивает ли договор аренды сдачу жилья, краткосрочную аренду или содержание животных?
6. Кто управляет зданием (владелец фрихолда, управляющая компания или владельцы квартир)?
7. Как организовано страхование здания?

Ваш солиситор изучает эти ответы и полный текст договора аренды в ходе покупки. Этапы описаны на нашей странице о процессе покупки.

Что выбрать?

Это зависит от ваших целей. Если вам нужна квартира в центре города, не требующая больших забот, лизхолда не избежать — важно с самого начала как следует проверить условия. Если вам нужен семейный дом с садом и полный контроль, вам, возможно, больше подойдёт дом во фрихолде. Мы можем вместе взвесить варианты на бесплатной консультации. Общая картина — в нашем гиде по покупке жилья в Англии.

Эта статья носит общий информационный характер и не является персональной юридической консультацией. По любому конкретному объекту получите мнение своего солиситора.