Freehold mı Leasehold mı? İngiltere’de Ev Alırken Bilmeniz Gerekenler

İngiltere’de bir ilana baktığınızda fiyatın hemen yanında genellikle “freehold” ya da “leasehold” ifadesini görürsünüz. Bu iki kelime, evin size nasıl ve ne kadar süreyle ait olacağını belirler. Türkiye’deki tapu sisteminde doğrudan karşılığı olmadığı için, yabancı alıcıların en çok karıştırdığı konulardan biridir.

Freehold nedir?

Freehold, binanın ve üzerinde bulunduğu arsanın süresiz mülkiyetidir. Türkiye’deki tam mülkiyete en yakın kavramdır. Müstakil, ikiz ve sıra evlerde (house) yaygındır. Binanın bakımı ve sigortası sizin sorumluluğunuzdadır; yıllık hizmet bedeli ya da ground rent ödemezsiniz.

Leasehold nedir?

Leasehold, mülkü belirli bir süre için (örneğin 99, 125 ya da 999 yıl) elinizde tuttuğunuz bir mülkiyet türüdür. Binanın ve arsanın asıl sahibi “freeholder”dır; sizin hakkınız ise kira sözleşmesinde (lease) yazılı koşullarla sınırlıdır. İngiltere’de dairelerin (flat) büyük çoğunluğu leasehold olarak satılır. GOV.UK’nin leasehold sayfası temel hakları özetler.

Leasehold bir dairede genellikle şu yıllık ödemeler olur:

• Hizmet bedeli (service charge): Binanın bakımı, ortak alanların temizliği, sigorta ve yönetim giderleri için ödenir. Binaya göre ciddi farklılık gösterebilir.
• Ground rent: Varsa, freeholder’a ödenen yıllık bedeldir.

Kalan süre neden bu kadar önemli?

Leasehold bir dairenin değeri, kira sözleşmesinin kalan süresinden doğrudan etkilenir. Kalan süre 80 yılın altına düştüğünde süre uzatmanın maliyeti genellikle belirgin şekilde artar. Çok kısa sürelerde bazı bankalar kredi vermekte zorlanabilir, bu da ileride satışı zorlaştırabilir. Kısa süreli bir daire uygun fiyatlı görünebilir, ancak uzatma maliyetini hesaba katmadan karar vermeyin.

Ground rent: yeni ve eski sözleşmeler

Ground Rent Act 2022 yürürlüğe girdikten sonra yapılan yeni uzun süreli konut kira sözleşmelerinin çoğunda ground rent sıfırdır (“peppercorn” denir). Daha eski sözleşmelerde ise ground rent bulunabilir ve sözleşmeye göre zamanla artabilir. Eski bir binada daire alıyorsanız, ground rent’in tutarını ve artış koşullarını mutlaka sorun.

Share of freehold ve commonhold

Share of freehold, binadaki daire sahiplerinin binanın freehold mülkiyetini ortaklaşa elinde tuttuğu yapıdır. Daireniz yine leasehold’dur ancak binanın sahibi siz ve komşularınızsınız; yönetim kararlarında doğrudan söz sahibisiniz. Commonhold ise dairelerin süresiz mülkiyetine imkân veren, ancak İngiltere’de henüz az kullanılan bir sistemdir.

Leasehold reformu

Leasehold and Freehold Reform Act 2024, kira süresini uzatmayı ve freehold’u satın almayı kolaylaştırmayı amaçlayan bir yasadır. Yasanın hükümleri aşamalı olarak yürürlüğe giriyor; alım sırasında hangi hükümlerin yürürlükte olduğunu solicitor’ınıza sorun.

Leasehold bir daire alırken sormanız gereken 7 soru

1. Kira sözleşmesinin kalan süresi kaç yıl?
2. Yıllık hizmet bedeli ne kadar, son yıllarda nasıl değişti?
3. Binada büyük bir bakım ya da onarım planlanıyor mu, bunun için bir yedek fon (reserve fund) var mı?
4. Ground rent var mı, varsa ne kadar ve nasıl artıyor?
5. Kira sözleşmesinde kiraya verme, kısa süreli kiralama ya da evcil hayvan gibi kısıtlamalar var mı?
6. Binayı kim yönetiyor (freeholder, yönetim şirketi ya da daire sahipleri)?
7. Bina sigortası nasıl karşılanıyor?

Bu soruların yanıtları ve kira sözleşmesinin tamamı, alım sürecinde solicitor’ınız tarafından incelenir. Sürecin adımlarını süreç sayfamızda bulabilirsiniz.

Hangisini seçmeli?

Doğru seçim amacınıza bağlıdır. Şehir merkezinde, bakım derdi olmayan bir daire istiyorsanız leasehold kaçınılmazdır; önemli olan koşulları baştan iyi incelemektir. Bahçeli bir aile evi ve tam kontrol istiyorsanız freehold bir ev daha uygun olabilir. Hangi seçeneğin size uyduğunu ücretsiz ön görüşmede birlikte değerlendirebiliriz. Genel çerçeve için İngiltere’de ev almak rehberimize göz atabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kişisel hukuki tavsiye değildir. Belirli bir mülk için solicitor’ınızın değerlendirmesini alın.