İngiltere’de Ev Almak: Yabancılar İçin Rehber (2026)

İngiltere’de ev almak, yabancılar için de mümkündür ve süreç belirli, yazılı adımlarla ilerler. Ancak kurallar Türkiye’den oldukça farklıdır: mülkiyet türleri (freehold / leasehold), solicitor’ın rolü, sözleşmenin bağlayıcı olduğu an ve Stamp Duty vergisi iyi anlaşılmalıdır. Bu rehber İngiltere’yi (England) anlatır; İskoçya, Galler ve Kuzey İrlanda’da bazı kurallar farklıdır.

Yabancılar İngiltere’de ev alabilir mi?

Evet. İngiltere’de yabancıların konut satın almasına yönelik bir kısıtlama yoktur; İngiltere’de yaşamanız ya da vizeniz olması gerekmez. Mülkü bir yabancı şirket üzerinden almak isterseniz, şirketin Companies House’taki Register of Overseas Entities (Yabancı Kuruluşlar Sicili) kaydını yaptırması gerekir.

Önemli: İngiltere’de ev satın almak tek başına oturum ya da vize hakkı vermez.

Freehold ve leasehold farkı

Freehold, binanın ve arsanın süresiz mülkiyetidir; müstakil ve sıra evlerde (house) yaygındır. Leasehold ise belirli bir süre için (örneğin 99 ya da 125 yıl) mülkiyet hakkıdır; daireler (flat) çoğunlukla leasehold satılır. Leasehold bir dairede şu kalemlere mutlaka bakılmalıdır:

• Kalan süre: Kira sözleşmesinin (lease) kaç yılı kaldığı.
• Hizmet bedeli (service charge): Binanın bakım ve ortak alan giderleri için ödenen yıllık tutar.
• Ground rent: Varsa, arsa sahibine (freeholder) ödenen yıllık bedel.

Satın alma süreci kısaca

1. Teklif: Satıcıya teklif verilir. Teklif kabul edilse bile bu aşamada iki taraf da bağlı değildir.
2. Solicitor: Yetkili bir solicitor ya da conveyancer atanır; kara para aklamayla mücadele kuralları gereği kimliğiniz ve paranın kaynağı belgelenir.
3. Araştırmalar: Tapu kaydı, yerel yönetim araştırmaları (searches) ve sözleşme taslağı incelenir; isterseniz bina incelemesi (survey) yaptırılır.
4. Exchange of contracts: Sözleşmeler değiş tokuş edilir; alım bu anda bağlayıcı olur ve genellikle depozito ödenir.
5. Completion: Kalan bedel ödenir, anahtarlar teslim edilir.
6. Stamp Duty ve tescil: Stamp Duty beyanı completion’dan sonraki 14 gün içinde yapılır; mülkiyet HM Land Registry’de tescil edilir.

Adımların ayrıntısı için süreç sayfamıza bakabilirsiniz.

Stamp Duty (SDLT) ne kadar?

İngiltere ve Kuzey İrlanda’da konut alırken Stamp Duty Land Tax (SDLT) ödenir. Vergi kademelidir: her oran, fiyatın yalnızca o dilime düşen kısmına uygulanır. Standart oranlar:

Yabancı alıcılar için çoğu zaman iki ek oran devreye girer:

• Ek konut oranı (+%5): Alımla birlikte birden fazla konuta sahip olacaksanız, her dilime 5 puan eklenir. Bu hesapta dünyanın herhangi bir yerindeki (örneğin Türkiye’deki) konutlar da dikkate alınır.
• Yerleşik olmayan alıcı oranı (+%2): Alımdan önceki 12 ay içinde İngiltere’de en az 183 gün bulunmadıysanız, yerleşik olmayan sayılırsınız ve her dilime 2 puan daha eklenir — evde kendiniz oturacak olsanız bile.

Örnek: Türkiye’de bir evi olan ve İngiltere’de yerleşik olmayan bir alıcı, £400.000’lık bir daire alıyor. Standart vergi £10.000; ek konut oranı £20.000 (%5); yerleşik olmayan oranı £8.000 (%2). Toplam Stamp Duty: £38.000.

Galler’de bu vergi yerine Land Transaction Tax, İskoçya’da Land and Buildings Transaction Tax uygulanır.

Diğer maliyetler

• Solicitor / conveyancer ücreti ve araştırma (searches) masrafları.
• HM Land Registry tescil ücreti.
• Survey (bina incelemesi), isterseniz.
• Mortgage kullanıyorsanız banka ve danışman ücretleri.
• Yıllık giderler: Council tax (yerel yönetim vergisi; evler A’dan H’ye bantlara ayrılır), leasehold’da hizmet bedeli ve varsa ground rent, bina sigortası.

Yabancılar mortgage kullanabilir mi?

Bazı bankalar yurt dışında yaşayan alıcılara da konut kredisi verir. Koşullar bankaya göre değişir; yerleşik olmayanlar için seçenekler daha sınırlı olabilir ve daha yüksek peşinat istenebilir. Kredi tavsiyesi yalnızca FCA yetkili mortgage danışmanları tarafından verilebilir; talep ederseniz sizi yetkili danışmanlarla tanıştırırız.

İlanlarda nelere bakmalı?

İngiltere’de ilanlarda alıcının kararını etkileyecek temel bilgilerin (material information) verilmesi beklenir. Bir evi değerlendirirken şunları mutlaka sorun:

• Mülkiyet türü (freehold / leasehold) ve leasehold ise kalan süre
• Council tax bandı
• Hizmet bedeli ve ground rent
• Enerji performans sertifikası (EPC) sınıfı

Ev almak vize sağlar mı?

Hayır. İngiltere’de ev satın almak tek başına oturum ya da vize hakkı vermez; eski yatırımcı vizesi (Tier 1 Investor) de 2022’de yeni başvurulara kapatılmıştır. İngiltere’de göç ve vize tavsiyesi yalnızca yetkili kişilerce (IAA kayıtlı danışmanlar veya SRA yetkili solicitor’lar) verilebilir. Bu konuda sizi yetkili danışmanlara yönlendiririz.

Kaynaklar

• GOV.UK — Stamp Duty Land Tax: Residential property rates
• GOV.UK — Higher rates of Stamp Duty Land Tax
• GOV.UK — Rates of SDLT for non-UK residents
• GOV.UK — Register an overseas entity

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; kişisel hukuki, vergi veya göçmenlik tavsiyesi değildir. Vergi oranları değişebilir; alım öncesinde güncel oranları solicitor’ınızla teyit edin.