İngiltere’de Stamp Duty Nasıl Hesaplanır? Yabancılar İçin Örneklerle (2026)

İngiltere’de ev alırken fiyatın yanında hesaba katmanız gereken en büyük kalem genellikle Stamp Duty Land Tax (SDLT) vergisidir. Yabancı alıcılar için bu vergi, İngiltere’de yaşayan bir alıcıya göre belirgin şekilde yüksek olabilir. Bu yazıda oranları, ek oranların ne zaman uygulandığını ve somut örnek hesaplamaları adım adım anlatıyoruz.

Bu yazı İngiltere (England) ve Kuzey İrlanda için geçerlidir. Galler’de Land Transaction Tax, İskoçya’da Land and Buildings Transaction Tax uygulanır.

Stamp Duty nasıl çalışır?

Stamp Duty kademeli bir vergidir: her oran, fiyatın yalnızca o dilime düşen kısmına uygulanır. Yani £300.000’lık bir evde %5’lik oran evin tamamına değil, yalnızca £250.000’ı aşan £50.000’lık kısma uygulanır.

GOV.UK’de yayımlanan standart konut oranları:

Fiyat dilimi	Standart oran
£125.000’a kadar	%0
£125.001 – £250.000	%2
£250.001 – £925.000	%5
£925.001 – £1.500.000	%10
£1.500.000 üzeri	%12

Yabancılara uygulanan iki ek oran

1. Ek konut oranı: +%5

Alımla birlikte birden fazla konuta sahip olacaksanız, her dilimin oranına 5 puan eklenir. Burada kritik nokta şu: hesaba dünyanın her yerindeki konutlar girer. Türkiye’de oturduğunuz bir ev varsa, İngiltere’de aldığınız ev genellikle “ek konut” sayılır. Evli çiftler bu kuralda tek birim olarak değerlendirilir.

Ana konutunuzu satıp yerine yenisini alıyorsanız ek oran uygulanmayabilir ya da sonradan iade alınabilir. Koşulları mutlaka solicitor’ınızla kontrol edin.

2. Yerleşik olmayan alıcı oranı: +%2

Alımdan önceki 12 ay içinde İngiltere’de en az 183 gün bulunmadıysanız Stamp Duty açısından yerleşik değilsiniz ve her dilime 2 puan daha eklenir. Bu ek oran, evde kendiniz oturacak olsanız bile uygulanır. Birlikte alım yapılıyorsa ve alıcılardan biri yerleşik değilse, kural olarak ek oran tüm alıma uygulanır (eşlerle ilgili bazı istisnalar vardır).

Alımdan sonra İngiltere’ye taşınıp belirli bir süre içinde 183 gün koşulunu sağlarsanız, bu %2’lik kısmın iadesini talep etmeniz mümkün olabilir.

Örnek hesaplamalar

Aşağıdaki örneklerde aynı evin farklı alıcılar için ne kadar vergiye yol açtığını görebilirsiniz.

Örnek 1: £300.000’lık daire, İngiltere’de yaşayan ve başka evi olmayan alıcı

• İlk £125.000 × %0 = £0
• Sonraki £125.000 × %2 = £2.500
• Kalan £50.000 × %5 = £2.500

Toplam: £5.000

Örnek 2: Aynı daire, İngiltere’de yerleşik olmayan ve başka evi olmayan alıcı

Standart vergi £5.000 + yerleşik olmayan oranı (£300.000 × %2) £6.000 = £11.000

Örnek 3: Aynı daire, Türkiye’de evi olan ve İngiltere’de yerleşik olmayan alıcı

Standart vergi £5.000 + ek konut oranı (£300.000 × %5) £15.000 + yerleşik olmayan oranı £6.000 = £26.000

Örnek 4: £650.000’lık ev, Türkiye’de evi olan ve yerleşik olmayan alıcı

• Standart vergi: £0 + £2.500 + (£400.000 × %5) £20.000 = £22.500
• Ek konut oranı: £650.000 × %5 = £32.500
• Yerleşik olmayan oranı: £650.000 × %2 = £13.000

Toplam: £68.000

Görüldüğü gibi aynı ev, alıcının durumuna göre beş katından fazla vergi farkı doğurabilir. Bu yüzden bütçenizi Stamp Duty’yi de içerecek şekilde baştan planlamanız önemlidir.

İlk kez ev alanlar için indirim

Daha önce dünyanın hiçbir yerinde ev sahibi olmamış alıcılar, ilk ev indiriminden yararlanabilir: £300.000’a kadar %0, £300.001 ile £500.000 arası %5. Ev fiyatı £500.000’ı aşarsa indirim uygulanmaz ve standart oranlar geçerli olur. Yerleşik değilseniz +%2 ek oran bu indirimli oranların üzerine yine eklenir.

Örnek: Daha önce hiç ev sahibi olmamış, İngiltere’de yaşayan bir alıcı £400.000’lık daire alıyor: £100.000 × %5 = £5.000. Aynı alıcı yerleşik değilse buna £8.000 eklenir ve toplam £13.000 olur.

Ödeme ve beyan

Stamp Duty beyanı ve ödemesi, alımın tamamlandığı günden (completion) itibaren 14 gün içinde yapılmalıdır. Bu işlemi genellikle solicitor’ınız sizin adınıza yürütür ve tutarı completion öncesinde sizden ister. Sürecin tamamını süreç sayfamızda, genel çerçeveyi İngiltere’de ev almak rehberimizde bulabilirsiniz.

Sonuç

Stamp Duty, İngiltere’de ev alırken toplam maliyeti en çok etkileyen kalemdir ve yabancı alıcılar için ek oranlar nedeniyle hızla yükselebilir. Ev seçmeden önce durumunuza göre vergiyi hesaplamak, sürprizlerin önüne geçer. Ücretsiz ön görüşmede sizin durumunuza göre maliyet tablosunu birlikte çıkarabiliriz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kişisel vergi tavsiyesi değildir. Oranlar değişebilir; alım öncesinde güncel oranları solicitor’ınızla teyit edin. Kaynak: GOV.UK.